企業購入自用商(shāng)業房産，房産原值如何确定？

我(wǒ)們企業購入一(yī)商(shāng)業房産，全部自用，現在申報自用房産房産稅時，房産原值該如何确定？

對依照房産原值計稅的房産，不論是否記載在會計賬簿固定資(zī)産科目中(zhōng)，均應按照房屋原價計算繳納房産稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

關于房産原值組成的其他規定

01地價

對按照房産原值計稅的房産，無論會計上如何核算，房産原值均應包含地價，包括爲取得土地使用權支付的價款、開(kāi)發土地發生(shēng)的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房産建築面積的2倍計算土地面積并據此确定計入房産原值的地價。

02附屬設備和配套設

爲了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋爲載體(tǐ)，不可随意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中(zhōng)央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中(zhōng)是否單獨記賬與核算，都應計入房産原值，計征房産稅。

房産原值應包括與房屋不可分(fēn)割的各種附屬設備或一(yī)般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生(shēng)、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬台等。屬于房屋附屬設備的水管、下(xià)水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。

03地下(xià)建築

凡在房産稅征收範圍内的具備房屋功能的地下(xià)建築，包括與地上房屋相連的地下(xià)建築以及完全建在地面以下(xià)的建築、地下(xià)人防設施等，均應當依照有關規定征收房産稅。

上述具備房屋功能的地下(xià)建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中(zhōng)生(shēng)産、經營、工(gōng)作、學習、娛樂、居住或儲藏物(wù)資(zī)的場所。

自用的地下(xià)建築，按以下(xià)方式計稅：

（1）工(gōng)業用途房産，以房屋原價的50%～60%作爲應稅房産原值。

應納房産稅的稅額=應稅房産原值×[1-（10%—30%）]×1.2%

（2）商(shāng)業和其他用途房産，以房屋原價的70%～80%作爲應稅房産原值。

應納房産稅的稅額=應稅房産原值×[1-（10%—30%）]×1.2%

房屋原價折算爲應稅房産原值的具體(tǐ)比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市财政和地方稅務部門在上述幅度内自行确定。

（3）對于與地上房屋相連的地下(xià)建築，如房屋的地下(xià)室、地下(xià)停車(chē)場、商(shāng)場的地下(xià)部分(fēn)等，應将地下(xià)部分(fēn)與地上房屋視爲一(yī)個整體(tǐ)，按照地上房屋建築的有關規定計算征收房産稅。

根據《關于轉發<财政部、税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知>及本市補充意見的通知(zhī)》(滬地稅地〔2006〕19号)規定： 

一(yī)、關于自用地下(xià)建築房産餘值的計算

根據《上海市房産稅實施細則》規定，本市自用地下(xià)建築房産稅依照房産原值一(yī)次減除20%的餘值計算繳納。

二、關于本市自用地下(xià)建築房屋原價折算爲應稅房産原值的具體(tǐ)比例　

1.工(gōng)業用途的地下(xià)建築，以房屋原價的50%爲應稅房産原值。

應納房産稅的稅額=地下(xià)建築應稅房産原值×(1-20%)×1.2%

2.商(shāng)業和其他用途的地下(xià)建築，以房屋原價的70%作爲應稅房産原值。

應納房産稅的稅額=地下(xià)建築應稅房産原值×(1-20%)×1.2%

根據《上海市人民政府關于調整本市房産稅房産原值減除比例的通知(zhī)》（滬府規〔2019〕5号）的規定，自2019年1月1日起，本市按照房産餘值計算繳納房産稅的納稅人，房産原值減除比例調整爲百分(fēn)之三十。

特殊規定

01投資(zī)聯營的房産

對于以房産投資(zī)聯營，投資(zī)者參與投資(zī)利潤分(fēn)紅，共擔風險的情況，按房産原值作爲計稅依據計征房産稅。

對于以房産投資(zī)，收取固定收入，不承擔聯營風險的情況，實際上是以聯營名義取得房産的租金，應根據《中(zhōng)華人民共和國房産稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房産稅。

02融資(zī)租賃的房産

融資(zī)租賃的房産，由承租人自融資(zī)租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房産餘值繳納房産稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房産餘值繳納房産稅。

03産權出典的房産

産權出典的房産，由承典人依照房産餘值繳納房産稅。